Bij de aankoop van een appartement koopt u niet alleen de woning, maar ook een aandeel in een vereniging — met haar afspraken, haar spaarpot en haar achterstallig onderhoud. Een halve dag onderzoek vooraf voorkomt een dure verrassing achteraf.
Welke stukken vraagt u op?
- Splitsingsakte en splitsingstekening — wat koopt u precies, en welk breukdeel hoort erbij?
- Modelreglement en huishoudelijk reglement — regels over verhuur, huisdieren, vloeren, zonwering en het gebruik van balkon en berging.
- Notulen en besluitenlijsten van de laatste drie jaar — hierin staat wat er speelt.
- Jaarrekening en balans van de laatste twee jaar, plus de begroting van dit jaar.
- Het MJOP en de datum waarop het is opgesteld.
- De opstalpolis met de verzekerde herbouwwaarde.
- Een opgave van de bijdrage en van eventuele achterstanden van de verkoper.
Waar let u op in de cijfers?
Het reservefonds
Zet het saldo naast het MJOP. Staat er 30.000 euro terwijl er over drie jaar een gevelrenovatie van 200.000 euro gepland is, dan komt er vrijwel zeker een extra bijdrage of een lening aan. Dat hoeft geen reden te zijn om af te zien van de koop, maar het hoort wel in uw rekensom — en in uw bod.
De dotatie
Reserveert de VvE minimaal het bedrag uit het MJOP, of anders 0,5% van de herbouwwaarde? Een opvallend lage bijdrage is zelden een koopje; het betekent meestal dat er te weinig gespaard wordt.
De debiteuren
Veel achterstanden duiden op een vereniging die haar inning niet op orde heeft — en op kosten die uiteindelijk bij de betalende eigenaren terechtkomen.
Als koper bent u samen met de verkoper aansprakelijk voor de bijdragen over het lopende en het voorgaande boekjaar. Laat de notaris daarom altijd een opgave van de VvE opvragen en openstaande bedragen verrekenen bij de overdracht.
Waar let u op in de notulen?
- besluiten over groot onderhoud en de financiering daarvan;
- discussies over lekkages, vocht, funderingsproblemen of betonrot in galerijen en balkons;
- conflicten met eigenaren, aannemers of de beheerder;
- vergaderingen die jarenlang niet doorgingen of steeds zonder quorum eindigden;
- plannen voor verduurzaming en de bijbehorende bedragen.
Signalen van een gezonde VvE
- ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, met een eigen bankrekening;
- een actueel MJOP en een reservefonds dat daarop aansluit;
- jaarlijkse vergadering met notulen en een kascommissieverslag;
- een collectieve opstalverzekering met een recente herbouwwaarde;
- weinig achterstanden en een duidelijke incassoregeling.
En bij een kleine of slapende VvE?
Bij VvE\'s van twee of drie appartementen ontbreken die stukken vaak. Reken er dan op dat u na de koop zelf het initiatief neemt om de vereniging te activeren: inschrijven, verzekeren, een bijdrage vaststellen en gaan reserveren. Geldverstrekkers stellen daar bovendien steeds vaker eisen aan, dus regel het liever vóór dan ná de overdracht.