Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) laat zien welk onderhoud uw complex de komende jaren nodig heeft, wanneer dat aan de beurt is en wat het kost. Het is het belangrijkste stuk gereedschap van een VvE-bestuur: zonder MJOP stuurt u op onderbuikgevoel, mét MJOP weet u precies waar u naartoe spaart.
Wat staat er in een MJOP?
Een MJOP is in de kern een lijst van alle gemeenschappelijke bouwdelen met per onderdeel de staat, de verwachte levensduur en de kosten van herstel of vervanging. Denk aan het dak, de gevels, de kozijnen, het schilderwerk, galerijen en balkons, de liftinstallatie, de cv- en ventilatie-installatie, hang- en sluitwerk en de riolering.
Per onderdeel staat in het plan:
- de huidige conditie, meestal gemeten volgens de NEN 2767-schaal van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht);
- de cyclus: om de hoeveel jaar komt de maatregel terug;
- het jaar waarin de maatregel gepland staat;
- de geraamde kosten, bij voorkeur inclusief indexering voor prijsstijging.
Onderaan staat de kasstroom: per jaar de verwachte uitgaven, afgezet tegen het saldo van het reservefonds. Daar rolt de benodigde jaarlijkse dotatie uit — het bedrag dat de VvE elk jaar opzij moet zetten.
Is een MJOP verplicht?
Niet letterlijk. De wet verplicht een VvE wél om een reservefonds aan te houden voor onderhoud dat niet jaarlijks terugkeert, en om dat fonds jaarlijks te voeden met minimaal:
- het bedrag dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar en minimaal tien jaar vooruitkijkt; of
- 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw, zoals die in de opstalverzekering staat.
De 0,5%-route is de terugvaloptie voor VvE's zonder plan. In de praktijk is dat vaak te weinig voor een ouder complex en soms te veel voor een nieuw gebouw. Wie een actueel MJOP heeft, spaart dus niet alleen gerichter, maar meestal ook eerlijker.
Een MJOP ouder dan vijf jaar telt niet meer mee voor de wettelijke minimumdotatie. Zet het actualiseren daarom vast in de jaarplanning.
Hoe komt u aan een goed MJOP?
Een bruikbaar plan begint met een inspectie ter plaatse door iemand met bouwkundige kennis. Een rondje met een checklist vanaf de galerij is niet genoeg: dakbedekking, voegwerk, balkonvloeren en installaties moeten echt bekeken worden. Vraag om een rapport met foto's, zodat de vergadering ziet waar het geld naartoe gaat.
Let bij de offerte op
- Looptijd: minimaal 10 jaar, liever 15 tot 25 jaar. Grote posten als dak en kozijnen vallen anders net buiten beeld.
- Indexering: wordt er gerekend met prijsstijging? Zonder indexering is de dotatie structureel te laag.
- Scope: staan alleen gemeenschappelijke delen in het plan, of ook zaken die volgens de splitsingsakte voor rekening van de eigenaar komen?
- Duurzaamheid: laat natuurlijke momenten meenemen — isolatie bij dakvervanging, HR++-glas bij schilderwerk.
Van plan naar besluit
Een MJOP krijgt pas waarde als de vergadering het vaststelt. Zet het plan als apart agendapunt op de ALV, licht de belangrijkste posten toe en laat de vergadering twee dingen besluiten: het plan zelf én de jaarlijkse dotatie die eruit volgt. Leg dat vast in de notulen; het is het bewijs dat uw VvE aan de reserveringsplicht voldoet.
Actualiseer het plan daarna elke drie tot vijf jaar, en werk het tussentijds bij zodra er groot onderhoud is uitgevoerd. Een MJOP dat meeloopt met de werkelijkheid voorkomt de twee klassieke problemen van een VvE: een onverwachte extra bijdrage, of jarenlang te veel sparen voor werk dat allang gedaan is.
Kort samengevat
- Het MJOP bepaalt hoeveel uw VvE jaarlijks moet reserveren.
- Zonder actueel plan geldt de terugvalnorm van 0,5% van de herbouwwaarde.
- Laat het plan opstellen na een echte inspectie, met indexering en een looptijd van minimaal tien jaar.
- Laat de vergadering het plan én de dotatie vaststellen, en actualiseer elke drie tot vijf jaar.