Geen onderwerp levert in een VvE zoveel discussie op als de vraag wie iets moet betalen. De hoofdregel is simpel: de VvE betaalt wat gemeenschappelijk is, de eigenaar betaalt wat privé is. Het lastige zit in de grens — en die staat in uw splitsingsakte.
Waar staat de scheidslijn?
De splitsingsakte, met de daarbij horende splitsingstekening en het modelreglement, bepaalt wat tot het privégedeelte hoort en wat gemeenschappelijk is. Die drie stukken zijn dus het eerste waar u naar kijkt — niet wat gebruikelijk is in een andere VvE of wat de aannemer zegt.
Als vuistregel, maar met nadruk: uw akte gaat voor.
Meestal gemeenschappelijk
- fundering, dragende muren, vloeren en het casco;
- dak en dakbedekking, inclusief de dakgoot;
- gevels, voegwerk en gemeenschappelijk schilderwerk;
- kozijnen, ramen en de buitendeuren van het gebouw (het glas soms apart geregeld);
- balkonconstructies en galerijen — de constructie, niet altijd de afwerkvloer;
- trappenhuis, entree, lift, hal en gangen;
- gemeenschappelijke leidingen, standleidingen, ventilatiekanalen en het hoofdriool;
- centrale installaties zoals een collectieve cv-ketel, hydrofoor en intercom.
Meestal privé
- de afwerking binnen de woning: vloeren, wanden, plafonds, stucwerk, tegelwerk;
- de keuken, badkamer en het sanitair;
- eigen cv-ketel, radiatoren en de leidingen ná het aftakpunt in de woning;
- binnendeuren, hang- en sluitwerk binnen de woning;
- de eigen elektrische installatie vanaf de meterkast.
De klassieke grensgevallen
Lekkage vanaf het balkon
Is de constructie of de afdichting het probleem, dan is het gemeenschappelijk. Ligt het aan een door de bewoner zelf gelegde tegelvloer of een dichtgeslibde afvoer, dan is het privé. Laat bij twijfel eerst de oorzaak vaststellen door een onafhankelijke partij; dat is goedkoper dan de discussie erna.
Kozijnen en glas
Kozijnen zijn meestal gemeenschappelijk, maar het glas is in sommige aktes privé — en veel VvE's hebben daarvoor een aparte glasverzekering. Zoek dit uit vóórdat er een ruit sneuvelt.
Verstopping
Zit de verstopping in de standleiding, dan is het de VvE. Zit hij in de aansluitleiding van één woning, dan is het de eigenaar. De loodgieter kan dat meestal direct aangeven; laat hem het in zijn rapport zetten.
Schade door een privégebrek
Loopt de buurman onder water door een lekkende wasmachine, dan is dat geen VvE-kwestie maar een zaak tussen de bewoners en hun eigen verzekeraars. Het bestuur kan bemiddelen, maar betaalt niet.
Onderhoudsplicht van de eigenaar
Een eigenaar moet zijn privégedeelte zó onderhouden dat de rest van het gebouw er geen schade van ondervindt. Verwaarlozing die tot lekkage of gevaar leidt, mag de VvE aanpakken; het reglement biedt daarvoor mogelijkheden, tot en met het uitvoeren van werk op kosten van de eigenaar na een ingebrekestelling. Loop die route netjes: schriftelijk, met termijn en met foto's.
Zet één keer per jaar tien minuten op de agenda voor dit onderwerp, met een eenvoudig overzicht "wie betaalt wat" op basis van uw eigen akte. Het voorkomt driekwart van alle discussies.
Praktisch: leg het vast
Maak van uw akte een leesbaar A4 met twee kolommen — gemeenschappelijk en privé — en deel dat uit aan alle eigenaren en nieuwe kopers. Vermeld er het meldpunt bij voor storingen, zodat een bewoner bij een lekkage niet eerst hoeft uit te zoeken wie hij mag bellen.