Een dakkapel, een uitbouw, een schutting: soms mag het zonder papieren, soms niet. Bouwen zonder de vereiste vergunning is een dure fout — de gemeente kan u laten terugbouwen. Met één check vooraf weet u waar u aan toe bent.
Begin bij de vergunningcheck
Voor alle bouwplannen in Nederland is er één loket: het Omgevingsloket (omgevingswet.overheid.nl). Daar doorloopt u een vergunningcheck: u geeft aan wat u wilt bouwen, waar en hoe groot, en u krijgt te zien of u een vergunning nodig heeft, een melding moet doen of niets hoeft te regelen.
Doe die check altijd zelf, ook als de aannemer zegt dat het wel goed zit. U bent als eigenaar verantwoordelijk voor wat er op uw perceel gebeurt.
Twee vragen, twee vergunningen
Sinds de invoering van de Omgevingswet valt een bouwplan uiteen in twee vragen:
- Mag het hier? Past het bouwwerk binnen het omgevingsplan van de gemeente — hoogte, plek op het perceel, gebruik, uiterlijk?
- Mag het zo? Voldoet het technisch aan de bouwregels — constructie, brandveiligheid, isolatie, ventilatie?
Voor dezelfde verbouwing kan de ene vraag wél en de andere niet vergunningplichtig zijn. De vergunningcheck laat dat zien.
Vaak vergunningvrij (onder voorwaarden)
- een aanbouw of bijgebouw aan de achterkant, binnen bepaalde maten en op voldoende afstand van de erfgrens;
- een dakkapel aan de achterzijde, mits die voldoet aan de eisen voor hoogte en afstand tot de dakranden;
- zonnepanelen plat op een schuin dak in hetzelfde vlak;
- een schutting tot 2 meter op het achtererf, tot 1 meter aan de straatkant;
- inpandige verbouwingen die niets aan de constructie of het uiterlijk veranderen.
Vergunningvrij betekent niet regelvrij. Ook zonder vergunning moet uw werk voldoen aan de technische bouwregels en aan het burenrecht — en een constructieve ingreep (muur weghalen) vraagt altijd een berekening van een constructeur.
Bijna altijd vergunningplichtig
- uitbouwen aan de voorkant of aan een zijkant langs openbaar gebied;
- dakkapellen aan de voorzijde;
- een dakopbouw of het optrekken van muren;
- alles aan een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht — ook binnenwerk;
- het splitsen van een woning of het wijzigen van het gebruik;
- het kappen van een boom (aparte regels per gemeente).
De aanvraag
Een aanvraag dient u in via het Omgevingsloket, met tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie, een situatietekening en meestal een constructieberekening. Houd rekening met een behandeltermijn van enkele weken tot maanden, afhankelijk van de zwaarte van het plan, plus een bezwaartermijn daarna.
De gemeente brengt leges in rekening — die betaalt u ook als de vergunning wordt geweigerd. Een vooroverleg of principeverzoek is daarom vaak verstandig: u legt uw schets voor voordat u een compleet dossier laat maken.
Kwaliteitsborging
Voor een deel van de bouwwerken is een onafhankelijke kwaliteitsborger verplicht, die tijdens de bouw toetst of het werk aan de technische regels voldoet. Of dat voor uw plan geldt, hoort u bij de vergunningcheck of bij de gemeente — vraag er ook uw aannemer naar, want het beïnvloedt de planning en de kosten.
Vergeet de buren en de VvE niet
Bouwt u tegen de erfgrens, dan speelt het burenrecht: ramen, uitzicht, overhangende delen en het gebruik van de muur van de buren. Een goed gesprek vooraf voorkomt een bezwaarprocedure achteraf — een buurman die bezwaar maakt, kan uw project maanden stilleggen.
Woont u in een appartement, dan heeft u naast de gemeente ook toestemming van de VvE nodig zodra u aan gemeenschappelijke delen komt: gevel, kozijnen, dak, balkon of leidingen. Regel dat via de vergadering en laat het besluit vastleggen in de notulen.